رد پای تلاطم در بازار مسکن
فردای اقتصاد: از اواخر شهریورماه با افزایش ناآرامی‌ها و پایان مذاکرات احیای برجام، سطح انتظارات تورمی در بازارها دوباره در مسیر صعودی قرار گرفت. به طوری که در شهریور نسبت پول به نقدینگی که می‌تواند نماگری از عدم اطمینان اقتصادی باشد به بیشترین سطح خود طی یک دهه گذشته رسید. از طرفی دیگر نرخ ارز هم که چند ماهی در نزدیکی مرز ۳۰ هزار تومانی بود به سرعت از این سطوح عبور کرد و طی دو ماه بعد تا ۳۶ هزار تومان (معادل حدود ۲۰ درصد) هم رشد کرد و رکوردهای تاریخی جدیدی بر جای گذاشت. سکه هم رکورد تاریخی خود را شکست و قیمت خودرو هم در مسیر صعودی قرار گرفت.
در این میان اما طی شهریور و مهر بازار مسکن واکنش چندانی به این اتفاقات نشان نداد. به طوری که در مهرماه حجم معاملات باز هم کاهش یافت و رونق نسبی بازار مسکن به کمترین میزان از اوایل سال گذشته، یعنی همزمان با آغاز مذاکرات وین در روزهای پایانی دولت روحانی، رسید. (بخوانید: )
اما به نظر می‌رسد این بی‌واکنشی مسکن به تلاطمات اقتصادی در آبان به پایان رسیده است. به طوری که حجم معاملات مسکن در تهران با جهش سریع حدودا ۵۰ درصدی به بیش از ۸ هزار واحد مسکونی رسیده است و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن هم با جهش ۶.۸ درصدی مواجه شده است. این رشد عجیب باعث شده تا متوسط قیمت مسکن تهران که در مهر ماه متری ۴۳.۷ میلیون تومان بود با افزایش ۳ میلیون تومانی به متری ۴۶.۷ در آبان برسد.
مسکن به دنبال دلار
به نظر می‌رسد بازار مسکن در مسیر رکودی شدن قرار گرفته شده بود تا دوباره تلاطمی دیگر برای اقتصاد ایران از راه رسید. یک نوبت در فصل بهار مسکن متلاطم شد که علت اصلی آن را می‌شد افزایش جدی انتظارات تورمی بعد از توقف ناگهانی مذاکرات در پایان سال گذشته به خاطر حمله روسیه به اوکراین و همچنین حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی در اوایل سال جاری دانست. اما بعد از جهش تند و تیز مسکن و انحراف قیمت ملک از سطوح تاریخی این بازار را رکودی کرد. به طوری که در مهر همزمان با ماه نخست تلاطمات جدید قیمت مسکن تغییر نکرد و حتی حجم معاملات کاهش ۱۰ درصدی را ثبت کرد. اما به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور معمول بازاری کندتر محسوب می‌شود، با یک ماه تاخیر در آبان‌ماه به این اتفاقات واکنش نشان داده است. در همین خوص هم می‌توان به قیمت دلاری مسکن اشاره کرد که در آبان دوباره بیشتر شد. بعد از رسیدن قیمت دلاری مسکن به بیش از ۱۴۰۰ دلار در پایان نیمه اول امسال، بازار مسکن در مهرماه کم‌نوسان بود ولی دلار با سرعت افزایش می‌یافت. در نهایت هم به علت رشد ۸ درصدی قیمت دلار در مهر، قیمت دلاری مسکن هم تعدیل شد و از سقف ۱۳ ساله عقب نشست. اما در ماه گذشته دوباره مسکن رشد قیمتی بیشتری نسبت به ارز را تجربه کرده تا روند تخلیه حباب دلاری مسکن متوقف شود. به طوری که با متوسط دلار ۳۴.۷ هزار تومانی در مهرماه، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۳۵۰ دلار بر متر مربع رسیده است.
در حالی قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۳۵۰ دلار رسیده است که میانگین ده ساله آن در تهران حدود متری ۱۰۵۰ دلار است. چنین چیزی نشان از اضافه جهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به دلار دارد. البته نکته قابل توجه این که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان قیمت مسکن در ایران به طور کل دارای یک حباب تاریخی است. در گزارش‌های پیشین بارها به علت این حباب ساختاری پرداخته شده است. مهم‌ترین دلیل را اما می‌توان بیماری هلندی، نبود فرصت‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری و بی‌ثباتی بالای اقتصادی دانست که منجر شده تا پول‌ها به جای رفتن به سمت تولید در بازارهای غیرمولدی مانند مسکن سرمایه‌گذاری شود. به این ترتیب حالا که قیمت مسکن به بیش از سطوح تاریخی خود که آن‌ها هم به نوعی حبابی بوده‌اند رسیده، می‌توان گفت که مسکن حباب در حباب شده است.
اجاره‌بها همچنان بر مدار جهش
برخلاف وضعیت خرید و فروش مسکن که در سال جاری چند مرتبه بین رکود و رونق در نوسان بوده، بازار اجاره‌بها مدام در حال افزایش هزینه‌ها بوده است. به طوری که بعد از ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی در مهرماه، در ماه گذشته هم تورم اجاره در شهر تهران ۴.۱ درصد و در کل نواحی شهری استان ۵ درصد بوده است. جاماندگی اجاره در موج‌های قبلی رشد قیمت مسکن باعث شد تا نسبت قیمت به اجاره به سطوح عجیبی برسد. حالا از سال گذشته اجاره‌بها بی‌توجه به تغییر یا عدم تغییر قیمت مسکن، مدام در حال افزایش است. به طوری که از ابتدای سال متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 30 درصد، متوسط اجاره‌بهای تهران ۳۴ درصد و اجاره‌بهای حومه تهران ۳۷ درصد افزایش یافته است. رشد بیشتر اجاره در شهرهای اطراف پایتخت می‌تواند نشان‌دهنده مهاجرت معکوس پایتخت‌نشینانی باشد طی سال‌های اخیر با ده برابر شدن هزینه مسکن در تهران دیگر امکان زندگی در پایتخت را ندارند و به مناطق ارزان‌تر کوچ می‌کنند.ابزارک تصویربزارک تصویرابزارک تصویر
تبادل نظر